Acheter à Madagascar : faut-il créer une société ?

 

Non, la création d’une société n’est pas obligatoire pour investir dans l’immobilier à Madagascar.

La solution juridique dépend principalement de la nationalité de l’acquéreur, du type de bien et de la nature du projet.

Il est notamment important de distinguer la pleine propriété du terrain et la détention de droits immobiliers au moyen d’un bail de longue durée.

Qui peut acheter un terrain en pleine propriété ?

À Madagascar, une personne physique étrangère ne peut pas acheter un terrain en pleine propriété.

La propriété foncière peut notamment être détenue par :

• une personne physique de nationalité malgache ;
• une société dont le capital répond aux conditions permettant l’acquisition de la propriété foncière, notamment une détention majoritaire par une ou plusieurs personnes physiques malgaches.

Une société détenue entièrement par des associés étrangers ne devient donc pas automatiquement propriétaire du terrain.

Un étranger peut-il investir sans créer de société ?

Oui.

Une personne physique étrangère peut être titulaire d’un bail emphytéotique portant sur un terrain ou un bien immobilier.

Ce bail de longue durée peut notamment lui permettre, selon les clauses prévues dans l’acte, de :

• construire et aménager le terrain ;
• occuper ou exploiter le bien ;
• louer les constructions réalisées ;
• céder ses droits ;
• transmettre le bail à ses héritiers.

Le contenu du contrat, sa durée, ses conditions de renouvellement et les droits accordés au preneur doivent être soigneusement vérifiés avant tout engagement.

Une société peut-elle également obtenir un bail ?

Oui.

De la même manière qu’une personne physique, une personne morale, telle qu’une société, peut être titulaire d’un bail emphytéotique.

Le terrain reste alors la propriété du bailleur, tandis que la société bénéficie des droits prévus dans le bail pour construire, occuper, exploiter, louer ou céder le projet immobilier.

Une société détenue à 100 % par des étrangers peut donc investir dans un bien immobilier par l’intermédiaire d’un bail, sans devenir propriétaire du sol.

Pourquoi créer une société ?

Même si elle n’est pas obligatoire, la création d’une société peut présenter plusieurs avantages selon le projet :

• investir avec plusieurs associés ;
• séparer le patrimoine personnel du projet immobilier ;
• encadrer une activité locative, hôtelière, touristique ou commerciale ;
• organiser plus facilement la gestion et la transmission de l’investissement ;
• permettre, lors de la revente, de céder tout ou partie des parts sociales, voire l’intégralité de la société titulaire du bail.

Cette dernière possibilité peut faciliter la transmission du projet, puisque la société reste titulaire du bail tandis que ce sont les parts sociales qui changent de propriétaire.

Quelle solution choisir ?

Le choix entre une acquisition en nom propre et la création d’une société dépend notamment :

• de la nature du bien ;
• du projet personnel ou professionnel ;
• du nombre d’investisseurs ;
• du mode d’exploitation envisagé ;
• des conditions prévues dans le bail.

Avant toute acquisition, il est recommandé de faire vérifier le titre foncier, le certificat de situation juridique, l’identité du propriétaire et l’ensemble des clauses du bail par un professionnel compétent.

Pour mieux comprendre les solutions accessibles aux investisseurs étrangers, consultez également notre guide :

Comment acheter et devenir propriétaire à Madagascar lorsqu’on est étranger
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