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Vous rêvez de posséder un coin de paradis à Madagascar ? Découvrez comment devenir propriétaire à Madagascar en tant qu’étranger, en particulier sur l’île enchanteresse de Nosy Be. Ce guide vous dévoile les étapes clés, les avantages et les spécificités légales pour concrétiser votre projet immobilier dans l’un des plus beaux endroits du monde.
Les atouts de l’investissement immobilier à Nosy Be
Nosy Be, surnommée « l’île aux parfums », offre bien plus qu’un simple investissement. C’est l’opportunité de devenir propriétaire à Madagascar dans un cadre idyllique. Voici pourquoi de nombreux Français de plus de 50 ans choisissent cette destination :
► Des plages de sable blanc bordées de cocotiers
► Une multitude d’excursions et d’activités nautiques
► Un marché immobilier dynamique avec une forte appréciation des biens
► Un climat tropical agréable toute l’année
► Une communauté expatriée accueillante
Investir à Nosy Be, c’est non seulement s’offrir un cadre de vie exceptionnel, mais aussi réaliser un placement judicieux dans une région en plein essor.
Le processus pour devenir propriétaire à Nosy Be Madagascar
Pour les étrangers souhaitant devenir propriétaire à Nosy Be Madagascar, il existe deux principales options :
► Le droit au bail : C’est la solution la plus courante. Elle permet de louer un terrain à long terme (jusqu’à 99 ans) et d’y construire sa propriété. Ce bail est renouvelable, et son contenu initial est très important.
► La pleine propriété : Sous certaines conditions, les étrangers peuvent acquérir des biens en pleine propriété. Cela nécessite généralement un investissement minimum et la création d’une société de droit malgache. Dans ce cas précis (achat immobilier), la société doit être détenue à 51% minimum par une personne de nationalité malgache.
Dans les deux cas, il est crucial de :
► S’assurer de la régularité des titres fonciers
► Faire appel à un notaire local pour sécuriser la transaction
► Obtenir les autorisations nécessaires auprès des autorités malgaches
Le droit au bail à Madagascar : points essentiels à inclure dans votre contrat
Le droit au bail est la solution la plus courante pour devenir propriétaire de sa maison à Madagascar tout en respectant la législation. Il permet de louer un terrain sur le long terme (jusqu’à 99 ans), pour y construire en toute légalité.
Ce bail est renouvelable, et son contenu initial est fondamental. Voici ce que je recommande souvent d’inscrire, lorsque c’est possible, pour garantir vos droits et anticiper l’avenir. Clauses à envisager :
► Que la construction puisse être à usage touristique ou résidentiel : cela vous donne plus de souplesse à la revente.
► Que le bail soit renouvelable par tacite reconduction.
► Qu’à l’échéance du bail (ex. 99 ans), les héritiers du propriétaire ne puissent récupérer le terrain qu’en payant la valeur actuelle de la maison (achat + travaux + plus-value).
► Que le bail soit transmissible à vos héritiers en cas de décès.
► Qu’en cas de revente à un Malagasy ou une société locale, le bien puisse devenir pleine propriété.
► Clause superficière (peu connue à Madagascar) : si vous réalisez des travaux sur le terrain loué, la loi permettrait de prolonger le bail de 50 ans supplémentaires. Si cela peut être inclus dans votre cas, c’est une opportunité rare et très avantageuse.
Ces éléments ne sont pas systématiques, mais peuvent être négociés et rédigés avec soin dès le départ.
Je recommande vivement d’être accompagné pour sécuriser votre bail et prévoir toutes les options dès maintenant.
Moins de taxes, plus de liberté : le cas Madagascar
Voici ce qu’un propriétaire doit réellement prévoir :
► Impôt foncier sur les terrains (IFT) – De l’ordre de 80€ / an maximum, à payer chaque année
► Impôt foncier sur les propriétés bâties (IFPB) – Environ 5 à 10 % de la valeur locative si le bien est loué.
Réduction possible si le bien est habité par le propriétaire.
► Frais d’enregistrement (bail ou achat) – Entre 0,5 % et 5 % selon le type d’acte (achat, bail, donation…).
► Impôt sur les revenus locatifs – Jusqu’à 20 % du revenu brut si vous mettez votre bien en location.
► Impôt sur la plus-value en cas de revente – 5% du montant enregistré chez le notaire
Oubliez les impôts made in France
► Pas de taxe d’habitation
► Pas de taxe foncière “à la française”
► Pas de taxe annuelle sur les résidences secondaires
► Pas d’impôts locaux imprévus ou instables
► Pas de frais de succession exorbitants pour vos héritiers
► Pas de majorations automatiques en cas de retard
► Pas de saisie sur votre compte bancaire par l’administration (ATD)
Types de biens les plus recherchés à Nosy Be
Les investisseurs étrangers à Nosy Be s’intéressent principalement à deux types de biens :
► Les terrains à Nosy Be : Idéaux pour ceux qui souhaitent construire leur villa sur mesure. Attention cependant aux règles d’urbanisme et environnementales.
Voir les terrains disponibles titrés à Nosy Be ⤴.
► Les villas : Prêtes à vivre ou à louer, elles offrent un confort immédiat et un potentiel locatif intéressant.
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Mon coup de coeur ♥ : vente villa de standing ⤴ en cours de finition (livraison prévue en septembre) – Très belle situation et à quelques minutes de la belle plage d’Ambondrona.
► Les établissements touristiques : Dans le secteur de Nosy Be, les premiers Européens (appelés Wasa ici) ont commencé à investir dans des structures d’hébergement au début des années 1990. Beaucoup d’autres ont suivi, pour créer de petites, moyennes et grandes structures. Aujourd’hui on trouve des établissements à vendre ou bien en location – gérance.
Voir les établissements en gérance ou à vendre en Juillet 2025 ⤴
Que vous optiez pour un terrain vue mer ou une villa pieds dans l’eau ⤴, devenir propriétaire à Madagascar vous ouvre les portes d’un style de vie unique.
Aspects légaux et fiscaux spécifiques à Madagascar
Avant de devenir propriétaire à Madagascar, il est essentiel de se familiariser avec certains aspects juridiques et fiscaux :
► La nécessité d’obtenir une autorisation d’acquisition immobilière auprès du Ministère en charge des Domaines
► Les implications fiscales, notamment la taxe foncière et les droits de mutation
► Les règles de succession spécifiques aux biens détenus par des étrangers
► Les modalités de rapatriement des fonds en cas de revente
Il est vivement recommandé de s’entourer de professionnels (avocat, notaire, agent immobilier) connaissant bien la législation malgache pour sécuriser votre investissement.
Actuellement, tous les propriétaires qui proposent de biens immobiliers sur ce site, proposent une assistance juridique qui peut comporter :
► Garantie d’achat sécurisé avec des terrains titrés bornés
► Aide à l’obtention d’un permis de construire en cas d’acquisition de terrain
► Assistance au dépôt de permis de construire
► Obtention d’une licence hôtelière
► Ces conditions peuvent être intégrées à l’acte de promesse d’achat ou compromis de vente.
Vos questions les plus fréquentes sur l’achat immobilier à Madagascar
1. Puis-je léguer mon bien à mes enfants si je suis étranger ?
Oui. Si vous avez acquis un bien par droit au bail, il est possible de prévoir dans le contrat que le bail soit transmissible à vos héritiers en cas de décès. Cette clause doit être clairement inscrite dans l’acte. Si vous achetez via une société malgache, la transmission des parts sociales permet également une succession maîtrisée.
2. Quels sont les délais pour devenir propriétaire à Nosy Be ?
Le délai moyen est de 4 à 8 semaines une fois tous les documents réunis (titre foncier, autorisations, contrat de bail ou de vente). Si vous achetez un bien déjà construit avec titre en règle, la transaction peut être rapide. En cas d’acquisition de terrain pour construire, il faudra aussi ajouter le temps d’obtention du permis de construire.
3. Est-ce que je peux louer mon bien si je n’y habite pas ?
Oui, absolument. Que ce soit une villa ou un bungalow, vous pouvez le mettre en location saisonnière ou longue durée. C’est même une pratique courante à Nosy Be. Il est important de mentionner l’usage touristique ou locatif dans votre bail ou statut juridique, pour garantir la souplesse d’exploitation. Il faudra faire une demande d’agrément auprès du ministère du tourisme pour pouvoir louer un bien.
4. Est-ce que je peux obtenir un visa longue durée si je suis propriétaire à Madagascar ?
Le fait de posséder un bien immobilier ne donne pas automatiquement droit à un visa permanent, mais il facilite l’obtention d’un visa long séjour ou d’un visa investisseur. Si vous créez une société pour acheter, cela peut également justifier un visa de résidence. Dans tous les cas, la situation est analysée au cas par cas par les autorités malgaches.
5. Quelles garanties ai-je en cas de revente ?
Vous pouvez revendre votre bien ou vos droits de bail à tout moment, à condition que les contrats soient bien rédigés. En cas de revente à une personne ou société malgache, il est même possible que le bien passe en pleine propriété. La valeur de revente dépendra surtout de l’emplacement, de la qualité de construction, et de la clarté juridique des documents.
Réalisez votre rêve à Nosy Be maintenant !
Devenir propriétaire à Madagascar, et particulièrement à Nosy Be, est une aventure aussi exaltante qu’enrichissante. Avec ses plages paradisiaques, sa nature luxuriante et son potentiel immobilier, Nosy Be offre une opportunité unique de concilier art de vivre et investissement judicieux. En suivant les étapes légales et en vous entourant des bons conseils, votre rêve de posséder un bout de paradis à Madagascar peut devenir réalité sans tracas !
Consultez la liste de nos biens avec titre foncier en vente à Nosy Be ⤴
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